흑석11구역 써밋 더힐
입지 분석 — 교통·학군·시세·타입별 특징
※ 링크는 변경될 수 있으니 청약홈에서 직접 검색하세요.
단지 소개
써밋 더힐은 서울 동작구 흑석11재정비촉진구역을 재개발해 대우건설이 공급하는 대단지 하이엔드 아파트입니다. 지하 6층~지상 16층, 30개 동, 총 1,515세대 규모이며 이 중 전용 39·49·59·84㎡ 432세대가 일반분양됩니다.
대우건설의 최상위 브랜드 '써밋(SUMMIT)'이 적용된 만큼 커튼월룩 외관, 세대당 1.68대 주차, 3레인 실내수영장·스카이라운지 등 커뮤니티 시설을 갖췄습니다. 한강 조망 가능 세대가 포함되며, 동간 거리 확보로 일조·조망·프라이버시를 강조한 설계입니다.
분양가는 전용 84㎡ 기준 최고 29억 7,820만원으로 역대 비강남권 일반 아파트 분양가 신기록입니다. 분양가상한제 미적용 민간 재개발 단지로, 30억원 문턱까지 다가선 가격이 가장 큰 변수입니다.
본 분석은 공개 자료 기반 참고용입니다. 분양가상한제 미적용 단지이며, 중도금 대출 여부·조건은 변동될 수 있습니다. 청약 전 반드시 모집공고 원문을 직접 확인하세요.
교통
지하철
- 9호선 흑석역 — 도보권 (단지 생활권 내). 급행 이용 시 여의도 약 10분, 강남구청 약 17분.
- 4·9호선 동작역 — 한 정거장 환승. 동작역에서 4호선으로 서울역·사당 방향 도심(CBD) 접근성 확보.
도로
- 올림픽대로, 동작대교, 강변북로 진입 용이
- 강남 접근 시 동작대교→강남대로 루트로 10~15분대 가능 (비혼잡 시)
향후 호재 / 유의사항
- 뉴타운 완료 후 단지 내부 생활 동선 개선 예상
- 9호선은 급행·완행 혼재 — 시간대 따라 혼잡도 주의
- 흑석역은 지형상 단지에서 출구까지 경사 구간 있음
학군
흑석뉴타운의 오랜 약점이었던 고등학교 공백이 2026년 흑석고등학교 개교로 해소됐습니다. 초·중·고를 모두 도보권에서 이용할 수 있는 원스톱 학세권이 완성된 시점과 분양이 맞물렸다는 점이 마케팅의 핵심입니다.
도보권 학교
- 흑석초등학교, 서울은로초등학교
- 중앙대학교 사범대학 부속중학교 (사립 명문 평가)
- 흑석고등학교 (2026년 신설 개교)
- 중앙대학교 사범대학 부속초등학교 인접
대학교 인근
- 중앙대학교 서울캠퍼스, 숭실대학교 — 도보·단거리
학원가 접근
- 서초구 반포동·방배동 학원가 — 9호선 이용 시 근거리
냉정한 시각
- 흑석고는 2026년 신설 학교로, 학력·입시 실적 데이터 없음. 검증된 명문고와 동등하게 보기 어려움.
- 학군 프리미엄이 완전히 형성되려면 2~3년 이상 시간 필요
생활 인프라
의료
- 중앙대학교병원 (흑석동 인접)
- 가톨릭대학교 서울성모병원 (반포동, 근거리)
쇼핑·유통
- 흑석동 상권 (단지 주변)
- 신세계백화점 강남점, 이마트 용산점, 롯데마트 서초점 — 자차 또는 지하철 이용
자연환경
- 북측 한강 도보권
- 남측 현충근린공원, 서달산 인접
커뮤니티 (단지 내)
- 실내수영장 3레인, 피트니스·GX·인도어골프·클라이밍
- 스카이라운지, 스카이 게스트하우스
- 흑석서재(학습 공간), 라이브러리카페, 프라이빗 시네마, 공유오피스, 어린이집
현재 한계
- 뉴타운 개발이 아직 진행 중 — 완료까지 인근 공사 소음·먼지 환경 불편 예상
- 단지 북측 흑석역까지 언덕 지형 존재
주변 시세 비교
아래는 흑석·노량진 인근 주요 단지 실거래가 참고치입니다. 기축 대비 신축 프리미엄 규모를 확인하세요.
| 단지 | 전용면적 | 최근 실거래 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 아크로 리버스카이 (노량진8구역) | 84㎡ | 24억 9,920만~27억 9,580만 | 분양가 기준 (2026.05) |
| 써밋 더힐 (흑석11구역) | 84㎡ | 27억 1,940만~29억 7,820만 | 분양가 기준 (2026.05) |
| 역삼센트럴자이 | 84㎡ | 28억 1,100만 | 종전 비강남권 최고가 (2025.12) |
※ 인근 흑석뉴타운 기축 단지 실거래 데이터는 현재 검색 불가, 향후 청약 후 시세 형성 예상. 참고용이며 실제 시세와 다를 수 있음.
타입별 특징
동·라인에 따라 한강 조망 여부, 향, 발코니 구성 상이
옵션 포인트: 발코니 확장(1,780만) + 주방특화(2,100만) + 시스템에어컨 4대(5,400만) 선택 시 옵션 합계 약 1억 이상 추가 가능.
84A 일부 3층 세대는 29억 5,890만 (고층급 가격)
핵심 리스크: 30억 문턱으로 계약금(약 3억) + 잔금 자금계획이 59타입 대비 훨씬 복잡. 중도금 대출 한도 초과 구간 여부 반드시 확인.
발코니 확장: 49A 990만, 49B 1,190만 (모집공고 기준)
수요자 매칭 — 내 상황에 맞는 타입은?
- 59A~F 여의도·강남 접근성 중시, 25억 내외 자금 준비된 맞벌이 실수요. 옵션 절제하면 총액 23억대 진입 가능 (저층 기준).
- 84A·C 30억 문턱에 현금 여력 있는 고자산 수요. 비강남권 최고가 희소성에 베팅하는 전략. 잔금 계획 최우선 점검 필수.
- 39·49 소형 평형 희소 물량. 경쟁률 높을 가능성. 실거주보다 임대 수익 목적 수요에 유리할 수 있음.
종합 평가
✅ 강점
- 9호선 흑석역 도보권 — 여의도·강남 직결
- 흑석고 개교로 원스톱 학세권 완성
- 한강·현충공원 이중 녹지
- 대우건설 써밋 브랜드 커뮤니티
- 흑석뉴타운 대단지 희소성
- 중앙대병원·서울성모병원 의료 접근성
❌ 약점 / 리스크
- 비분상제 — 역대 최고 분양가 부담
- 흑석고 신설 — 학력 데이터 0년차
- 뉴타운 미완성 — 공사 소음 지속
- 지형 경사 — 역까지 언덕 구간
- 84타입 30억 문턱 — 자금 조달 난이도 높음
- 분양가 고점 논란 — 기축 대비 입주 시 시세 불확실
결론: 써밋 더힐은 "교통 + 학군 + 브랜드"를 갖춘 흑석뉴타운의 핵심 단지라는 점에서 실수요 가치는 분명합니다. 다만 비강남권 최고가라는 타이틀을 분양가에 그대로 반영한 만큼, 입주 시점 시세가 이를 정당화할 수 있는지는 냉정하게 판단이 필요합니다. 자금 여력이 충분하고 흑석 입지에 확신이 있는 실수요자라면 검토할 가치가 있지만, 단기 차익을 노리는 접근은 고분양가 리스크를 감수해야 합니다.
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