공공분양 디딤돌 대출 후기 - 아파트 우리은행 감정가 조정에 따른 잔금대출

이번 글은 공공분양 아파트에 당첨에 되신 분들을 위해 타단지는 어떤 과정을 겪었는지 알리기 위해 적습니다. 주요 내용은 우리은행의 신축 아파트 감정평가 금액은 조정 가능한가에 대한 부분입니다.

 

자금계획편

1. 22년 3월 아파트 당첨
2. 22년 5월 계약체결 및 입금
3. 22년 12월 1차 중도금 대출 실행
4. 23년 6월 1차 중도금 대출 실행
5. 23년 12월 디딤돌 대출 신청
6. 24년 1월 대출로 인한 은행 1차 방문
7. 24년 2월 대출로 인한 은행 2차 방문예정
8. 24년 2월 입주 예정

 

아파트 청약 당첨부터 대략 거쳐온 시간의 흐름입니다. 

 

아파트 분양가, 발코니확장비용, 유상옵션을 모두 합하면 약 3.5억입니다. 계약금 10% 정도의 현금만 보유하고 있었고 이후 자금 계획은 사실 대출로 어떻게 되겠지 하는 생각이었습니다. 왜냐하면 당시에 생애최초 LTV 80%가 핫했기 때문입니다.

 

생애최초 LTV 80% 적용 뉴스 기사

생애 최초 LTV 80% 적용…내집 마련 숨은 퍼즐 찾아라

 

주택담보대출비율(LTV)의 상한이 80%로 완화가 되면 현금이 10%만 필요해지기 때문입니다. 입주까지 남은 개월수를 감안하면 월급으로 충분히 감당한 수준이 이었습니다.

 

그래서 자금 계획에 대해선 큰 걱정은 없었습니다. 오히려 단독세대주였기 때문에 디딤돌 대출이 가능한가? 대출조건은 무엇인가? 조건을 맞추려는 난 무엇을 해야 하는가? 에 초점을 맞추어서 정보를 수집하였죠. 하지만 역시 인생은 실전이 중요하죠.

 

현실편

사전점검이 시작할 때쯤 아파트는 은행별로 감정가를 공개합니다. 디딤돌 대출은 아파트의 분양가와 발코니확장가의 합산된 금액이 기준이기 때문에 변동사항 없습니다. 하지만 여기서 오산으로 인해 제가 생겨버립니다.

 

1. 디딤돌 대출은 아파트의 분양가와 발코니확장가의 합산된 금액의 80%만 대출이 나온다.

결국 유상옵션 비용은 별도로 준비를 해야 합니다. 저의 경우는 대략 1,200만 원 정도 현금이 더 필요한 상황이었습니다.

 

2. 공공분양의 아파트이기 때문에 디딤돌 대출은 우리은행에서만 가능합니다.

공공분양 입주자모집공고에서 확인이 가능한데 융자금(주택도시기금)에 금액이 산정되어 있습니다.

 

이 융자금에 대한 내용과 디딤돌 대출에 대출을 승계하는 대환대출의 내용은 아래 포스팅으로 대체합니다.

 

공공분양 아파트 융자금 & 대환대출

공공분양 디딤돌 대출을 활용하는 방법 - 융자금&대환대출은 무엇인가?

 

3. 가장 큰 오산은 우리은행의 아파트 감정가입니다. 

제가 당첨된 아파트는 분양가 상한제를 적용된 단지였고 주변 아파트들의 시세를 고려했을 때 감정가는 최소 4억이 나왔어야 했다고 생각했습니다. 저뿐만 아니라 입주예정인 분들 역시 같은 생각이었습니다.

 

하지만 우리은행의 감정가는 100~110% 정도였습니다. 결국 3순위인 집단 대출은 실행불가입니다. 타 은행의 감정가는 얼마냐고 물으면 4억~4억 5천만 원 선입니다. 감정가가 타 은행에 비해 너무 적어서 우리은행 측에 확인한 결과 답변은 은행별로 감정평가 기관이 다르기 때문이라는 이유입니다.

 

저의 계획은 디딤돌 대출로 아파트 분양가의 80% 대출을 받고 집단 대출로 감정가의 80% 대출이면 되겠네? 유상옵션가까지 확보가 되겠네? 정도였습니다.

 

극복편

그래서 과거 다른 아파트들은 이런 경우가 있었는가? 에 대해 검색한 결과 평택 고덕 쪽에서 같은 문제를 겪은 단지가 있었습니다. 이 아파트는 감정가 상향 조정을 요청했으나 결국 되지 않은 것으로 알고 있습니다.

 

내 아파트의 감정가는 왜 이렇게 낮은가? 에 대해 모두들 알아본 결과 카더라내용이 있었습니다.

 

1. 미국 금리 인상으로 인해 가계 대출에 대한 리스크를 줄이고자 한다.
2. 디딤돌 대출은 은행 이자 장사에 도움이 안 된다.

 

말 그대로 카더라니까 그냥 걸러 들으셔도 됩니다.

 

이러쿵저러쿵해도 저희 단지는 입예협에서 적극적으로 우리은행에 푸시한 결과 감정가 130%로 상향됨.이라는 결과를 얻었습니다. 왜 갑자기 상향조정이 되었냐?라고 물으면 잘 모르겠습니다.

 

새로운 절망편

새롭게 마주한 절망은 방공제입니다. 디딤돌 대출은 생애최초 LTV 80% 대상자에게는 방공제가 면제됩니다.  그래서 낮은 금리로 많은 대출금액을 확보할 수 있습니다. 하지만 집단 대출도 방공제를 적용해야 한다라는 우리은행 의견입니다.

해당 내용을  법무법인해서 확인한 결과 우리은행 본점에서 안내받은 내용입니다.

 

규정상 2순위 대출까지는 보증서 발급이 가능하나 3순위 대출에서는 보증서 발급이 되지 않으므로, 3순위 대출을 진행하는 경우 최대한도에서 반드시 방공제를 하여야 한다.

 

결론

아파트 감정 평가 금액은 상향되었으나 예상치 못한 방공제로 인해서 다소 아쉽습니다. 타 은행 주택담보대출은 높은 감정가의 80%까지 가능하고, 분양가 이상의 대출 금액을 확보할 수 있으나 금리는 다소 높습니다.

 

그래서 공공분양 아파트 청약 당첨 시 다음 사항을 유의해주세요.

1. 융자금으로 인해 디딤돌 대출은 우리은행에서만 가능하다.
2. 우리은행의 감정가는 예상보다 많이 낮을 수 있다.
3. 아파트 구매 자금 계획을 잘 세우자.
4. 공공분양 아파트는 마이너스 옵션 선택하자.
5. 마옵이 아니라면 유상옵션을 절대 하지 말자.

이상입니다.

 

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